2019年4月，国务院办公厅印发《关于推进养老服务发展的意见》，首次提出“探索‘物业服务+养老服务’模式，支持物业服务企业开展老年供餐、定期巡访等形式多样的养老服务。”
2020年12月，国务院办公厅再印发《关于促进养老托育服务健康发展的意见》，将促进养老托育服务重点任务进行部门责任分工。
1、养老服务场地缺乏
场地的缺乏问题主要体现在老旧小区，叠加老城区人口老龄化，使得场地问题更加突出。各地正积极推动老旧小区改造、公共空间适老化改造等，将在一定程度上弥补老旧小区养老服务设施配置不足的问题。同时，如果加大清理老城区被占用的规划养老设施，也将有助于增加养老用房。新建住宅小区，需要按照规划要求，落实社区养老设施配建要求，同步规划、同步建设、同步验收。
社区里的公共用房，如果想将其转为养老用房，可能面临较大的挑战。多家企业在实施过程中遇到此类情况，即所谓邻避效应。公共用房归全体业主所有，一些设施用房希望转为居家养老场地，企业已经办理完政府申请手续和流程，但在实施过程中受到业主阻拦，小区业主不同意在本小区设立专门养老设施用房。
如果租赁经营性用房作为养老用途，则面临显著增加运营成本，养老服务现状目前基本是薄利甚至亏本经营，企业租赁经营用房需要在租金上申请政府的补贴支持。
2、养老服务专业化壁垒
养老服务作为一个专业领域，有其行业特殊性和专业化壁垒，需要建立系统化的服务生态体系。在用户的心智认知中，对于物业企业，认为其在提供物业服务方面是专业化的，但对于能否提供专业养老服务，却存在怀疑。
养老服务中的护理等内容，需要较高专业化背景。养老产品背后的核心是用户的信任，而信任是来自于专业化背书。养老服务的独立定价权，即养老市场化服务价格，也是来自于其服务的专业性。物业企业能否让客户接受，将养老服务作为单独类定价的专业性服务去提供，存在一定难度。
养老产业本身面临人才的瓶颈，即人才的上升、晋升渠道。即使是基层有着相应经验的护理人员，也更愿意在基层医疗机构工作而非养老机构，这是因为前者更有职业发展的上升空间。同样在社区养老中，更将会面临专业人才匮乏问题。
3、社区养老服务的盈利性
养老服务有需求，但要把客户的消费意愿转化为支付能力，中间还存在缺口。社区养老如果仅聚焦本社区，则其订单密度和额度不能支撑可盈利的商业模式。只有统筹周边社区养老、政府街道的养老需求，形成一定规模效应，才有可能走向正循环。这也进一步提示，在新建居住区的养老设施配建规划中，需要考虑合理的规模化和集中化。
面对这些难点，如何解决？
1、将物业作为服务平台和渠道入口，弱化对场地资源的需求，重点提供上门养老服务。
物业企业切入养老服务，针对养老场地缺乏问题，可以将社区服务中心聚焦为搭建服务平台。平台的功能是连接和汇集，一方面成为政府对接养老服务的联结点，另一方面以平台的方式对接各类专业机构、专业资源。社区采购相应服务，获取相应补贴。作为资源和信息的聚集地，以服务平台和服务渠道作为入口，重点解决社区老人的上门服务需求，从而弱化对场地资源的要求。
物业企业搭建小区养老服务平台，会有助于组织和带动人流，以社群组织，社区活动等方式，形成服务场景，激发消费。例如，为老人举办各类活动，组织老人学习课程，为老人组织旅游等，形成良性正循环。
2、破解专业化壁垒，打通物业和养老间的关联。
以物业公司和养老专业机构合作的方式，打通物业服务和养老服务间的关联。例如，和养老机构成立合资公司，通过物业公司的信用，将社会资源进行整合，与居家养老专业机构合作，为社区居民提供专业化养老服务。
在这个过程中，可以将养老站长等职能归到物业服务中心，由项目经理或主管副经理兼任等方式，确保物业服务和养老部门能够充分融合。赋能物业管家，重新定义物业管理处、物业客服中心功能，和养老服务功能更密切结合。在社区场景中，通过举办活动等各种方式，融合物业服务和养老服务需求。
3、通过组织创新、技术创新，更好服务于社区养老。
目前对于养老行业的管理，面临着对接政府多部门的现状，例如物业公司对接房管局；养老机构对接民政局、残联；社区活动建设在一些城市对接社区治理委员会等。通过管理机制的创新，建立政府多部门联动机制、联席会议制度等，及时沟通协调，可以给物企发展养老服务提供更便捷的支持。
4、采用智慧物业+养老模式
智慧物业+养老模式就是借助于先进的移动互联网、物联网、智能硬件，通过云计算、人工智能、大数据等技术手段，打造智慧物业服务+养老服务综合管理平台系统，以便应对在物业企业运营管理模式下的居家社区养老场景。系统提供包括上门服务、日间照料、线上商城、门店管理、物业管理、巡视探访、文娱活动、智能看护（定位服务、视频监控、智能家居、智能安防）、紧急救助、呼叫中心、医养结合等一系列完整的智慧养老社区需具备的功能，以满足致力于提供多元化、商业化的养老服务的物业企业运营管理的需求。
